• 创业资讯 公司法务丨企业在新冠肺炎疫情下如何主张减免租金或违约金
  • 新闻来源:嘉兴新月会计事务有限公司 阅读:0 发布时间: 2020-03-06

摘要:

 

导 读 

 2020年初始,新型冠状病毒肺炎疫情蔓延神州大地,自武汉封城一个多月以来,各地禁止人员汇集,暂停一切商业娱乐项目,关闭公共场所,即使春节假期结束后,很多地方都延长了复工上班的时间,同时对小区办公楼等实行封闭式管理,继续实施关闭公共场所等商业性经营的措施,阻止人员流动和聚集。因疫情影响导致承租办公楼、厂房、商场等从事经营的公司、企业、商户、损失惨重。本文拟以企业法务人员角度,从相关政策制度和法院判例等入手,对新冠肺炎疫情下,承租人如何向出租人主张减免租金或违约金提出相关建议。

一、 新冠肺炎疫情中与“非典”疫情期间的相关政策对比

2003年从广东开始的非典型性肺炎也是非常严重,当时很多商场关闭、企业暂停经营。各地针对该瘟疫蔓延,出台了一系列加强防控疫情的政令。比如:北京市政府《关于加强北京防治非典型肺炎的决定》、《深圳市“非典”疫情期间严格控制外来务工人员返乡工作方案》等等。

 

今年新冠肺炎疫情发生以来,继国务院办公厅1月26日发布关于延长2020年春节假期至2月2日的通知,各地根据疫情蔓延情况,纷纷发布延期复工开学的通知,比如广东省人民政府、北京市、上海市《关于企业复工和学校开学时间的通知》,要求不得于2月9日24时前复工。2月10日后,各地为了阻止人员频繁流动,对于复工提出的诸多具体条件和要求,比如深圳市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控指揮部辦公室2020年2月3日发布的《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部关于实施企业复产复工报备制度的通知》,要求对2月9日后复产复工企业实施报备制度,由街道办等审核落实复工企业防控疫情的准备工作。

 

通过上述文件分析,“非典”疫情期间,大部分地方政府没有出台专门的停工停业和延期复工的文件,但加强了对外来务工人员工作期间的卫生消毒要求,而本次新冠肺炎疫情远比“非典”疫情更加严重,各地出台的封闭式管理、延期复工等文件,使经营性承租人复工难上加难。直到2月下旬,国务院出台《企事业单位复工复产疫情防控措施指南》等政策文件,各地取消相关复工审核手续,复工率大幅上升。

二、  “非典”疫情期间的各地法院对承租人减免租金或违约金主张的态度

1、“非典”疫情期间各地法院对减免租金或违约金主张的判决结果和理由。 

 

 

据统计山西、上海、广东、浙江、河南、陕西、辽宁、吉林、山东、广西、海南、云南诸省市,对“非典”期间承租人主张减免租金或违约金的判决书,法院主持减免租金或违约金的比例高达50%以上,即使没有减免租金,50%以上支持承租人减免违约金①。

 

从事后对“非典”疫情引发的民商事纠纷的各类案件的审判统计结果看,“非典”疫情期间各地法院支持减免租金或违约金的理由。大部分将非典的法律性质认定为不可抗力,小部分认定为情势变更,还有小部分没有直接做出认定。

 

为何出现认定的理由不一致,主要还是因为《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)没有明确“非典”疫情是否属于不可抗力,而是规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。该司法解释只对因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,认定上述事项属于不可抗力导致合同无法履行。因此,该司法解释主张根据具体情况,适用公平原则处理,实际上认为“非典”疫情可能构成“情势变更”事由,同时存在不可抗力情形。

 

2、 新冠肺炎疫情中,各地法院针对疫情纠纷的司法文件。 

 

 

今年1月新冠肺炎疫情发生不到两个月,各地法院及时出台与合同纠纷相关的司法文件:比如,广东省高级人民法院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》、黑龙江省高级人民法院《关于充分发挥司法职能支持企业应对疫情服务保障企业健康发展的意见》、浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》等。但是对于疫情是否构成民法的不可抗力事由,并不是所有高级人民法院明确予以认可。笔者通过分析,目前只有内蒙古自治区高级人民法院明确认定新冠肺炎疫情构成不可抗力。但是北京市第二中级人民法院的调研报告却指出,新冠肺炎疫情同时存在不可抗力和情势变更的空间,要根据具体情况分别提出不同的请求权基础②。

三、新冠肺炎疫情期间,各地减免租金的政策

(一)政府强制性文件 

 

2月初,深圳市人民政府、深圳市福田区政府推出了应对疫情支持企业共渡难关若干措施,规定政府、区属、市属国有企业对符合条件住户2020年1月份减租金50%,2月份租金全免,3月份减租金50%,鼓励15家股份合作公司对租户减免租金或违约金。自2月2日苏州市政府发布疫情期间的减免政策后,已有北京、上海、青岛、宁波、深圳、苏州等多个城市发布了相应政策。但上述政府减免意见大部分针对特定资产出租情形,也不能作为其他性质的业主租金减免的普遍规则。

 

(二)倡议性文件 

 

深圳市多地多部门发出了《关于疫情停工期间减免租金或违约金众志成城 共抗疫情的倡议书》。比如1月30日,深圳市龙华区工业和信息化局向龙华区的工业园区、写字楼业主、物业管理方及经营者发起倡议,为延迟复工的企业和租户减免租金或违约金、减免物业管理和其他费用。这些由政府相关部门发布的减免租金或违约金《倡议书》,不属于行政规章制度,不具有行政强制力。

 

截止2月17日,烹饪协会、放映协会、北京电影协会广东、四川、福建的房地产租赁协会及多地多种行业协会发出关于减免租金或违约金的倡议书,均倡议2020年2月至4月三个月采取2月全免,3-4月减半(“一免两减半”)。但协会是行业自律性组织,其发布的倡议书毕竟没有法律约束力,不能直接作为强制性规定,只能作为社会呼吁参考。

四、企业法务如何为作为承租人的公司主张减免租金或违约金的工作建议

1、依据租赁合同约定或政府文件规定。

 

 租赁合同如果明确约定对于病毒疫情造成无法经营,可以减免租金比例的,则按照租赁合同约定,直接要求减免。如果业主方是符合当地政府文件的特殊性质出租人,则可能无需承租人提出,即可享有相关减免租金的政策福利。

 

2、如果不符合上述情形,停业的承租人可以不可抗力为由提出减免租金或违约金。 

 

上述文件对于不符合上述条件的承租人,并没有强制规定必须减免租金,如果租赁合同又没有约定适用不可抗力条款,承租人是否可以主张减免租金或违约金呢?笔者认为,新冠肺炎疫情属于不可抗力事件。根据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。虽然现有的司法解释并未明确,但是通过上述政府对疫情期间的管控文件可以看出,新冠肺炎疫情远远比2003年的“非典”疫情更严重,笔者赞同2003年北京市二中院对非典的定性。即:“从法律上分析,我们认为,非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情,不仅当事人不能预见,而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见;从其爆发至今,还没有有效的方法阻止其传播,甚至还没有确定确切的传染源;尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院,但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法,因此,这种异常的事件,至少在目前,是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在,其性质属于法律上规定的不可抗力事件,是一种自然灾害③。”同时,根据《合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力属于法定免责事由,不因合同是否约定不可抗力事件是否构成免责事由作为前提。

 

但是,并非所有的经营性业务承租人都可以新冠肺炎疫情构成不可抗力,而主张减免租金或违约金。在新冠肺炎疫情影响下,经营医药、消毒器械、口罩、一次性雨衣等企业公司,不仅没有停止经营,反而扩大经营规模,一些汽车厂家、石化厂家转型做口罩等医药消毒用品,在此次疫情中可能获利不菲。笔者从支持因非典疫情减免租金或违约金的判决文书来看④,法院没有完全支持所有的减免租金或违约金主张,而是基于民法的公平原则,将疫情造成的损失在承租人和出租人之间进行合理分担,如果承租人存在停止经营的情形(其中仅有一例案件中承租人未停止营业),则支持减免租金或违约金。可见,承租人是否因传染病疫情而停止经营是法院认定是否酌情减免租金或违约金的重要考量因素。

 

3、企业法务为停止营业的公司主张减免租金或违约金具体建议。 

 

向出租人主张减免租金或违约金,作为停业承租人的法务人员,笔者认为,要提前谋划,做好以下资料或证据的收集和准备。

 

(1)要提供当地政府有关部门关于复工或限制经营的行政措施。 虽然新冠疫情已经在各个省蔓延,但是每个地方的疫情严重情况不一样,因此,承租人要提前收集当地政府关于疫情期间复工或限制聚集、禁止经营等具体指令,以此证明承租人停止营业系当地政府采取行政措施所导致。

 

(2)及时向出租人告知停止营业。 既然发生了不可抗力事由,对于受到影响的承租人,应及时告知出租人。依据《合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应在合理期限内提供证明。”尽管新冠肺炎疫情目前众所周知,但是随着时间的迁移和政策的变化,作为承租人,应在发生不可抗力导致不能支付租金等义务时,及时通知出租人,减轻可能对出租人造成的损失。出租人无法按时收取租金,可能产生的损失:比如“二房东”因此无法向业主支付租金,或者业主无法及时向银行支付房产的抵押贷款等。

 

(3)保留复工申请的相关证据。 尽管2月9日,国务院印发《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》,要求在做好疫情防控工作的基础上,积极支持生活必需品的相关企业推进复工复产。但是从现有情况看,各地政府为了防止疫情扩大,执行复工的标准和条件都不相同。各地基层政府的普遍做法:企业公司申请复工,除了上报员工身体健康状况,还要准备好防控疫情的消毒检测用品、设置隔离办公室等,同时申请租赁所在地物业及街道办审核是否具备复工条件,才能进行复工,而不同的行业,可能还需要行业主管部门的批准。因此,经营性承租人申请复工时,注意保留相关证据资料,证明达到复工条件,但是因复工审核或批复时间延后导致无法正常复工。

 

(4)计算停止营业期间的损失,并采取措施避免损失进一步扩大。 停止营业期间,一般会造成承租人损失,而损失的大小,则是主张减免租金的重要依据。发生损失后,从诚实信用原则出发,承租人也应自行采取措施,避免损失进一步扩大,并将扩大的损失转嫁给出租人。

 

(4)结合具体情况主张解除合同或减免租金、违约金。 随着新冠肺炎疫情的一级响应解除,对于疫情影响的后果渐渐显现,因此,承租人应根据自身具体情况向出租人主张解除合同、或者减免停业期间的租金,亦或者免除迟延支付租金的违约金。比如对于签订租赁期在1年以内的经营性承租人,因疫情影响停止营业一两个月,可能导致资金链断裂而无法继续履行租赁合同,承租人因此主张解除租赁合同的,一般得到法院支持。租赁期超过一年的经营性承租人,停止营业几个月,并不一定因此造成无法继续经营,则可以主张减免租金或违约金。

结 语 

新冠肺炎疫情前,每个人都是受害者,我们希望,出租人与承租人友好协商,相互让步,共克时艰。

参考文献: 参考文献: ①《新冠疫情下商业租赁必读:非典疫情租金减免判决统计报告》、《大成研究 |PHEIC时期的租金问题相关判》

② http://bjgy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2020/02/id/4794421.shtml

③来源:知乎:链接:https://www.zhihu.com/question/367924224/answer/1003561935
④《新冠疫情下商业租赁必读:非典疫情租金减免判决统计报告》

 

作者:广东育资律师事务所陈丽阳律师

二〇二〇年二月二十九日修改